Un investissement locatif sur Paris, beaucoup y pensent : chambre de bonne, studette, appartement meublé… Tout du moment que la rentabilité est au bout. Sauf que le rendement locatif à Paris dépend du prix d’achat et du quartier dans lequel est situé le bien. Investir dans un studio pour le louer dans la capitale n’est pas toujours une bonne opération, et le meilleur rendement se situe peut-être ailleurs, dans les villes de banlieues par exemple pour qui souhaite rester en région parisienne.
Où acheter à Paris ?
Il ne faut pas voir la ville lumière comme le meilleur rendement possible, mais plutôt comme un instrument permettant de sécuriser son patrimoine. En effet, il y a peu de risques quant à la perte de valeur du bien (on est loin d’un achat en Espagne ou dans le Dakota).
Par contre, les prix à l’achat sont tels, que ce n’est pas là que les meilleures affaires se trouvent. Un investissement immobilier en région parisienne est donc un travail de longue haleine, qui va engager vos capitaux sur le long terme.
Tous les quartiers présentent l’avantage d’être recherchés, donc il n’y aura pas de pénurie de locataires. Même en appliquant de gros loyers, il devrait y avoir la queue dans la cage d’escalier le jour de la visite, et il se peut que le mot « vacance » ne signifie pour vous qu’une prise de congé au soleil. Avec un bien correct, vous pourrez donc choisir sur dossier et ainsi limiter les risques d’impayé.
Quel arrondissement choisir ?
Il y aura un facteur déterminant : le budget disponible pour la transaction. Et les loyers suivront cette courbe. Plus le mètre carré est cher, est plus la note du locataire sera salée.
Mais n’oubliez pas qu’il peut avoir de grandes variations à l’intérieur d’un même arrondissement. Pour exemple, les prix Porte de la Chapelle ne sont pas les mêmes que sur la Butte Montmartre, pourtant nous sommes dans le même quartier. Commencez donc par aller voir une agence immobilière pour vous rendre compte du marché.
Combien ça rapporte ?
Environ la même chose qu’une bonne assurance vie, un peu plus, un peu moins. En tirer 4% c’est bien, 3% c’est normal, 2% peut mieux faire. Mais avant de savoir ce que vous allez gagner à louer votre bien, penchez vous sur ce que celui-ci va vous coûter. Un studio dans le Marais, c’est au moins 300000 € et 900 € de loyer.
Les petites surfaces sont généralement le meilleur rendement locatif brut. Car ce n’est pas parce que vous louerez un appartement familial dans le 15ème qu’il vous rapportera plus. Ce sont d’ailleurs les quartiers de l’ouest parisien qui rapportent le moins, exception faite des biens d’exception. Ceux-ci étant rares sont très recherchés.
Investir pour l’avenir
Car ce que va payer le locataire ne doit pas être l’unique obsession d’un propriétaire. C’est aussi un investissement sur la valeur que peut prendre la pierre. Celle-ci, même si elle connaît quelques périodes de stagnation ne fait que grimper. La valeur du prix au mètre carré est donc à regarder de près, comme son ascension.
Toutefois, nous sommes dans une période de relative accalmie, et il va se passer de l’eau sous les ponts avant que vous constatiez un +20%. Car Paris a cette chance relative de n’avoir plus de zones constructibles, donc l’offre ne variera pas. Par contre, les candidats, eux, continuent d’affluer, surtout en période de récession économique.
Attention au risque
Bon, cet optimisme relatif ne doit pas faire perdre de vue le risque. Il existe toujours, quelle que soit l’opération financière. Mais celui qui ne veut pas en prendre n’a qu’à mettre ses économies sur un livret A, et tout ce passera bien.
Notre conseil : n’achetez pas sur un coup de tête et prenez votre temps. Surveillez le taux d’endettement : vous ne devez pas consacrez plus de 30% de vos revenus au remboursement de votre prêt.
Vaut-il mieux acheter en région parisienne ?
Les prix de Paris intra-muros poussent beaucoup d’acheter à aller voir un peu plus loin si l’herbe est plus verte. Sachez que les villes proches de la capitale ne sont pas données, loin de là, et le prix au mètre carré et parfois plus élevé que certains quartiers parisiens.
Certaines communes ont explosé : Vincennes, St-Mandé, Levallois… D’autres ne demandant qu’à le faire, et on y trouve encore de belles opportunités : Montreuil, Bagnolet, Les Lilas, St-Denis. Tout ce qui se trouve près du périphérique vaut de l’or.
Mise en garde
Toutefois attention : ce sont dans ces villes où la hausse est la plus flagrante. Les tarifs abordables ne le resteront donc pas : une bonne nouvelle pour ceux qui viennent d’investir, d’autant plus que la rentabilité est au rendez-vous : les prix des loyers en banlieue, c’est une folie ! Car tout le monde cherche à s’y loger, à cause des transports en commun et les loyers restent un peu plus abordables qu’à Panam.
On peut donc acheter moins cher qu’à Paris, et ce n’est pas anodin à l’heure de se construire un patrimoine même si les liquidités font défaut. En Ile-de-France, on peut ainsi acheter un appartement à St-Denis pour 3000 du mètre.
Pas mal, ce sont les mêmes prix qu’à Rennes par exemple. Pour qui préfère Neuilly, c’est beaucoup plus, 9000 du m, bien plus que de nombreux arrondissements de l’est de la capitale.
Le meilleur rendement en banlieue
Si comme le chantait les Inconnus « la banlieue c’est pas rose, la banlieue c’est morose », reste que la crise ne se voit pas trop dans l’immobilier, car les prix, au contraire d’être en baisse, sont à la hausse. Cela ne veut pas dire qu’il faille acheter tout et n’importe quoi.
Dans ces villes là, c’est le centre qui compte, c’est là où les locataires les plus aisés voudront s’installer. Il leur faut des écoles, des commerces, des parkings et des transports. Reste les quartiers des facultés, les étudiants étant une bonne occasion de louer en meublé et ainsi de faire des économies d’impôts.
Côté surface, les chambres de bonne ne sont plus trop à la mode, à cause de la taxe sur les tout petits logements, ceux qui font moins de 14 m2. Elle peut aller jusqu’à 40%, donc ne tentez pas le diable, et concentrez vous sur quelque chose de plus grand.
Investir à Paris pour pas cher
Non, ce n’est pas une blague. C’est possible ! Comment ? En déposant un cierge. Mais pas que. Car même avec seulement 100 000 euros, on peut trouver quelque chose de pas trop mal pour le prix, comme des appartements en viager, ou des biens qui sont déjà occupés.
Et puis, si vous ne trouvez rien dans votre budget, pourquoi ne pas voir un peu moins gros et ne pas vous rabattre sur une place de parking ? Beaucoup cherchent en endroit pour garer leur voiture, et sont prêt à payer cher pour cela, surtout là où il y a des bureaux.
Notre conseil : soyez donc malin, et n’alimentez pas la spéculation. Pour payer un bon prix, sortez des sentiers battus et rebattus par les agences immobilières.