Et si c’était le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ? Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas, et il faut en profiter avant qu’ils ne remontent, ce qu’ils ne devraient pas tarder à faire d’après les économistes. Quant à la loi Duflot, même si elle a disparu des radars, elle a été remplacée par d’autres dispositifs fiscaux qui présentent certains avantages, comme la loi Pinel, sans oublier celles déjà en cours comme la loi Malraux pour des investissements dans de beaux immeubles de centre ville avec travaux. Investir dans la pierre en 2017 est une piste à explorer pour sa retraite (tout comme le PERP), reste à trouver la bonne affaire facilement louable.
Pourquoi investir dans le locatif ?
Avant tout parce que les taux d’intérêts ont atteint un taux historiquement bas, il n’est pas rare de pouvoir emprunter à 2,80% brut. Si on couple cela avec la baisse des prix de l’immobilier, à Paris comme en Province, on tient là de belles possibilités de plus values. Ce sont quand même les grandes villes qui tirent les marrons du feu, Lyon, Bordeaux, Marseille et la région parisienne en tête.
Les couples de jeunes actifs sont les plus entreprenants en ce moment, l’occasion est belle de réaliser un premier achat immobilier de qualité, même si les petites surfaces sont privilégiées, surtout si elles se trouvent en centre ville.
Acheter un appartement neuf pour le louer
C’est ce que font la plupart des gens, qui préfèrent le neuf à l’ancien, notamment parce qu’il n’y a pas de travaux à y faire.
Mais les logements neufs ont d’autres intérêts que leur simple fiscalité, même si les économies d’impôts sont les principales déclenchement d’achat en la matière. Les ventes sont en effet plus rapides, et on peut acheter sur plan. Toutefois, le rapport entre neuf et ancien à maintenant tendance à s’équilibrer, la loi Duflot n’étant pas facile à comprendre pour tout le monde.
Les programmes neufs proposés par la maison de l’investisseur
On trouve sur le site de la société plusieurs programmes d’immobiliers neufs, qui méritent qu’on y jette un coup d’œil appuyé : Boulogne Billancourt, Issy les Moulineaux, Villeurbanne, autant de projets qui offrent de belles perspectives de rentabilité.
Les avantages d’acheter dans l’ancien
D’abord, les appartements sont plus beaux et de meilleur qualité que ce qu’il se construit actuellement, à moins d’acheter dans du très haut de gamme, de plus en plus rare à trouver à bon prix. Mais pour qui souhaite acheter pour louer, le rendement est bien meilleur dans l’ancien, sans parler de ceux qui choisissent de louer en meublé.
En ce qui concernent les économies d’impôts, elles ont bien baissé dans le neuf, la frontière entre le neuf et l’ancien n’est donc plus si grande. D’autant plus que c’est souvent le locataire qui va financer le crédit fait pour acheter l’appartement. On parlera alors d’une gestion sécurisée, à conseiller pour un premier achat immobilier.
L’avantage de ne pas passer par le loi Pinel pour acheter son appartement quand on veut le mettre en location, c’est avant tout de pouvoir le revendre quand on le souhaite, et de ne pas se voir imposé un loyer maximum. On peut donc appliquer le prix du marché, et même un peu plus si on est un peu gourmand et en centre-ville.
Que penser des appartements qui sont déjà loués ?
Quand il y a déjà des locataires dans un appartement que l’on souhaite acheter, cela pose quelques problèmes, surtout si le loyer n’est pas à la hauteur de nos attentes.
Mais l’achat présente plus de garanties, car la rentabilité du bien est immédiate, le premier loyer tombant en prorata dès la signature de l’acte de vente, même chose pour le dépôt de garantie des locataires que le nouveau propriétaire récupère le jour de la signature.
Gérer en prenant son temps
Il faut plus le voir dans une optique de long terme, de toute façon le contrat de location ne peut pas être changé. Pour les petits appartements, pas de panique : ce sont souvent des jeunes ou des étudiants qui les occupent, et ils ne restent pas des années en place.
Acheter un T1 avec des étudiants locataires, c’est l’assurance de récupérer son logement dans quelques mois, saut accident, ce qui permettra de faire les travaux nécessaires avant de le relouer plus cher si telle est la volonté du nouveau propriétaire.
L’immobilier locatif : gains et déductions possibles
Bien sûr, tout va dépendre du type de bien et de son emplacement, mais le rapport locatif, en particulier dans l’ancien est très intéressant.
Au niveau des déductions fiscales, on peut déduire les intérêts de l’emprunt, les charges du logement et les dépenses d’entretien qui concernent l’immeuble en question.
Nos conseils pour investir
Il faut bien sélectionner le bien immobilier à acquérir, en fonction de son budget mais aussi de ses perspectives, à moyen terme ou à long terme. Pour un premier achat, il faut un juste équilibre entre la rentabilité possible et la sécurité de l’achat : les petites surfaces dans le centre des grandes ville étudiantes sont idéales.
La maison de l’investisseur sélectionne des programmes locatifs. C’est une première sélection qui peut servir de début pour les investisseurs qui ne connaissent pas le marché.
Et qui souhaitent réaliser un investissement locatif. De toute façon, le moment venu, il faudra comparer avant de se décider. Si vous êtes travailleur non salarié, pensez aussi au contrat Madelin pour votre retraite.