Vouloir devenir un loueur de meublé (s) non professionnel n’est pas aussi simple que cela, la loi LMNP encadrant d’une manière assez stricte ce statut. Il y a d’abord des démarches administratives à mettre en place, parfois assez fastidieuses. Viendra ensuite le temps des déclarations fiscales, agrémentées de la cotisation foncière et de la possible récupération de la TVA. A partir d’un certain chiffre d’affaire, il faudra se déclarer comme professionnel et cotiser au RSI, attention donc à ne pas le dépasser. Enfin, se posera la question de passer ou non par un SCI pour démarrer cette activité et l’optimiser fiscalement. A suivre notre guide, pour se lancer en 2017 dans l’investissement locatif sur le bon pied.
Toutes les démarches
Et si devenir un loueur en meublé non pro était le début d’une grande carrière ? Mais pour démarrer comme il faut, il y a des étapes à respecter. La première, est d’acheter un appartement dans le but de le louer, puis de le meubler comme l’impose la loi : avec tout ce qu’il faut à l’intérieur pour pouvoir y habiter décemment (literie, éléments de cuisine, table, chaises…). A lire : acheter pour louer à Paris.
Avant d’avoir son locataire et de pouvoir profiter des avantages de ce statu, il faut se faire immatriculer, et obtenir un numéro SIRET, qui devra ensuite être indiqué dans tous les courriers et les démarches auprès de l’administration. Pour cela, il y a un formulaire à remplir, portant le doux nom de P0i. Il est téléchargeable gratuitement sur le site officiel de l’administration française (4 pages à imprimer).
Important
Il n’est pas possible de faire autrement, car le centre des impôts vous le demandera assez rapidement, et ce dès la première déclaration. Une fois complété, celui-ci est à renvoyer au greffe du tribunal de commerce de l’endroit ou se trouve le bien loué.
Si vous en avez plusieurs en location dans des endroits différents, c’est celui qui vous procure le plus de CA qui devra être privilégié.
Bon à savoir : il est possible de choisir le régime réel pour sa déclaration de revenus si les loyers rapportent moins de 32900 euros sur une année. C’est une option valable 2 ans, reconductible sauf avis contraire, et qu’il faudra demander aux impôts avec lettre AR.
La cotisation foncière des entreprises
Ce n’est pas forcément une bonne nouvelle, sauf pour l’amélioration des finances de la France, mais il faudra peut-être y passer. Tous les LMNP ne doivent toutefois pas s’en acquitter.
Seuls certains en sont redevables. On parle d’ailleurs maintenant de contribution économique territoriale, c’est plus politiquement correct, mais ça fait aussi mal au portefeuille. Si l’imposition est une règle, il y a aussi des exonérations.
Qui paye ?
Pour payer la CFE, il faut que l’activité de loueur devienne professionnel, c’est à dire une source importante de revenus, et cela même (et surtout) si le loueur n’a pas de bulletins de salaires.
Heureusement, des exceptions viennent infirmer la règle, pour le plus grand bonheur de ceux qui entrent dans ces cases là. Peuvent être dispensés du paiement les propriétaires qui louent une partie de leur propre logement, sans que cela soit récurrent.
C’est par exemple le cas de ceux qui mettent leur appartement sur airbnb pour les grandes vacances. Attention toutefois à ne pas faire payer un loyer prohibitif. Il faut savoir raison garder.
A combien se monte la CFE pour les LMNP ?
C’est le moment qui fâche. Le montant n’est jamais facile à accepter. Rassurez vous, cela ne va pas chercher très loin, enfin c’est une question de point de vue, et 2017 n’échappera pas à la règle. C’est la valeur locative du bien qui est prise en compte (ou des biens s’il y en a plusieurs).
Chaque municipalité fixe toutefois un montant minimal à payer, qui ne saurait être en dessous de 203 euros. Cette somme peut d’ailleurs être multipliée par dix. Pour ceux qui ont des logements qui leur ont rapportés plus de 100000 euros sur une année, ils entrent dans une autre catégorie.
Ensuite, il faudra appliqué son taux d’imposition à la cotisation minimum. Quelqu’un qui est assujetti à hauteur de 30%, avec une cotisation fixée par la ville à 300 euros devra donc s’acquitter de 100 euros. La mairie, dans sa grande magnanimité, peut décider d’exonérer les loueurs qui n’ont pas eus de locataires pendant + de 3 mois.
Est-ce possible de récupérer la TVA ?
Non seulement c’est possible, mais c’est aussi assez simple, à condition de se faire aider par quelqu’un dont c’est le métier. L’expert comptable prend ici tout son sens, car les services fiscaux encadrent strictement le remboursement. C’est un cadeau, d’accord, mais a déballer avec le plus grand soin.
Entre nous, la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée est un peu ce qui peut décider un propriétaire à opter pour le statu de LMNP. C’est un avantage fiscal considérable qui porte sur le prix d’achat du bien, et sur la TVA qui y est associée. Car on parle bien ici de 20%, une fortune !
Quelles sont les conditions ?
Tous les biens ne sont pas concernés, malheureusement. Il faut les avoir achetés dans des programmes neufs ou totalement rénovés. Ca marche aussi s’ils datent de – de 5 ans, mais que vous êtes le premier propriétaire.
Ensuite, il faut l’exploiter via une autre société, avec laquelle on signe un bail commercial. Vous l’avez compris : ce sont les EPHAD, les résidences d’étudiants et de tourisme (associées à des services précis) qui sont concernées par l’exonération de la TVA.
Si vous cumulez tous ces critères, et les documents pour en attester, à vous les 20%. Comptez 6 mois pour les récupérer, avec un centre des impôts bien organisé, cela peut aller un peu plus vite.
Sauf qu’en échange, il va falloir rendre service à l’état et collecter pour lui la TVA collectée sur les loyers de ces heureux pensionnaires. Dernière chose : ne pas oublier de la lui reverser svp, au risque d’avoir de sérieux problèmes.
Est-ce que je dois cotiser au RSI ?
Question épineuse, le RSI n’ayant pas toujours bonne presse auprès des commerçants et des travailleurs indépendants qui y sont affiliés. La première chose à faire est de différencier les revenus fonciers des revenus commerciaux. Pour passer du côté professionnel, il faut être inscrit au registre du commerce, et récolter plus de 23000 euros par an sur les loyers. De plus, il faut que ces recettes dépassent plus de 50% de son revenu imposable.
Si par le passé, le RSI a pu être un peu léger sur ces conditions en envoyant des appels de cotisations dès l’inscription au registre, les choses sont rentrées dans l’ordre. Il faut donc maintenant être bien reconnu comme professionnel par les impôts pour être affilié au RSI et y être inscrit avec la qualité de commerçant.
Les cotisations, en terme de couverture sociale sont les mêmes que pour la caisse primaire d’assurance maladie. Au niveau du coût, il faut compter 43% des bénéfices imposables, avec un minium à payer pour celui qui ne fait pas de profits : entre 845 et 1197 € par an. Attention pour la retraite : si pas de rentrée d’argent, seuls 2 trimestres par an seront validés.
Passer par une SCI : une bonne idée ?
Fiscalement, la SCI a des arguments à faire valoir, on ne peut pas lui retirer ça. Mais dès qu’il s’agit de la coupler avec une LMNP, le mariage est à prendre avec des pincettes, et cela même si les SCI n’ont jamais été aussi à la mode que maintenant (et ce phénomène va continuer en 2017).
Rappelons toutefois que son but premier est de rendre l’indivision plus facile, ce qui évite aux familles de se déchirer pour des questions d’argent comme c’est encore trop souvent le cas.
Elle a aussi ses avantages pour transmettre son patrimoine. En revanche, si elle sert à développer une activité de loueur meuble non professionnel, le statut change. C’est donc risqué de se brûler les doigts.
Pas pour les loueurs LMNP
La SCI n’est donc pas recommandé s’il s’agit uniquement d’en créer une pour louer en LMNP, il faut même que cette activité ne dépasse pas 10% de ses revenus. Car la loi est claire : dans ce cas là, la requalification en activité commerciale sera directe.
Les associés deviendront solidaires des dettes, et il faudra revoir toute la comptabilité, les bases d’imposition et les plus-values. Mais si vraiment le principe vous intéresse, pourquoi ne pas plutôt se pencher vers une SARL familiale ? Si l’administration donne son feu vert, les avantages fiscaux peuvent être conséquents.
Envie de vous lancer en LMNP ? Pourquoi, c’est une année où il va falloir prendre des risques pour gagner un peu plus, les choses promettant de ne pas être roses pour tout le monde à l’heure où le monde occidental doit remettre en question son modèle social et économique pour garder la même qualité de vie. Et rappelez-vous, la meilleure rentabilité immobilière est en Espagne…