Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) font fantasmer tous les épargnants, des petits qui économisent chaque mois aux grands investisseurs. Reste à savoir si la rentabilité d’un placement immobilier sera à la hauteur, les choses évoluant très vite dans le secteur. L’investissement rentable est devenu une denrée rare, et les bons rendements fondent comme neige au soleil. Les meilleurs placement seront ceux qui combineront dividendes conséquents et fiscalité avantageuse. Serait-ce le cas des SCPI ?
Les arguments pour
Le lancement Pinel à eu un impact conséquent, la loi Duflot ayant fait beaucoup de mal au secteur. L’investissement immobilier locatif est ainsi reparti à la hausse, même si des ajustements restent à faire pour regagner une attractivité réelle.
Pour les sociétés civiles de placements, c’est la bonne nouvelle : elles peuvent elles aussi prétendre aux mêmes avantages fiscaux que les particuliers. C’est tout l’investissement qui est éligible au dispositif : 100% du montant engagé. Reste donc à guetter l’émergence de ces bons plans.
Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?
Seuls les actifs immobiliers sont concernés, ce qui peut paraître logique vu l’intitulé. Mais tous les investissements immobiliers n’y sont pas éligibles. Il est ici question de neuf : appartements ou maisons qui seront loués aux conditions prévues par le dispositif. A la différence d’un investissement plein pot, on peut en devenir actionnaire pour quelques milliers d’euros.
Pour celui qui possède des parts, c’est le double effet kisscool : réduction d’impôt + revenus locatifs. Et pas besoin de se prendre la tête avec les locataires, c’est le gestionnaire qui gère ce côté là du deal, et ce n’est pas le moindre des avantages quand on tombe sur un cas.
Les conditions
Même si le dispositif est bon, nous sommes en France, et il y a donc une longue liste de conditions restrictives, pour la SCPI et pour le titulaire des parts (contribuable français) qui doit les conserver au minimum entre 6 et 12 ans. L’investissement, en particulier, ne peut pas dépasser 300 000 euros.
Rappelons qu’il faut investir dans une zone éligible, et que la construction réponde aux dernières normes énergétiques, notamment sur les économies. Côté loyer et locataires, des plafonds ainsi que des ressources maximales sont imposées.
La fiscalité
Les réductions d’impôt ne courent pas les rues. Il faut donc savoir saisir sa chance le moment venu. Si la société peut prendre du temps à réaliser ses acquisitions, le souscripteur des parts bénéficient des avantages fiscaux immédiatement, sans attendre que les opérations immobilières soient réalisées.
La réduction, quant à elle, va être tributaire de la durée. Plus on garde ses parts longtemps, et plus elle sera importante : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans, avec des limites oscillant entre 36 et 63000 euros.
Acheter ses parts à crédit : le bon moment ?
Si la société est bien gérée, c’est quand même un placement qui rapporte, et on ne sera pas très loin des 5% pour une SCPI classique (non placée sous l’égide de la loi Pinel). Rappelons qu’ici, il s’agit d’acheter des bureaux et des commerces. C’est là où on peut gagner le plus d’argent avec la pierre en ce moment.
Et quand on voit le taux des prêts immobiliers, on peut se demander s’il vaut mieux toucher à son épargne en achetant comptant, ou au contraire, emprunter pour financer son investissement. C’est une opération simple, d’autant qu’il est possible de moduler son ticket d’entrée en fonction de ses possibilités d’emprunt. Pas besoin de s’endetter plus qu’il ne faut. Avec 10 000 euros, il est déjà possible de commencer à se constituer son patrimoine.
Toutefois, le crédit aura un coût, il est donc important de sécuriser au maximum votre investissement. N’allez pas vers des sociétés dont les parcs sont éloignés des zones attractives, et privilégiez les valeurs sûres. De plus, mieux vaut partir vers un mastodonte du secteur (avec une grosse capitalisation) plutôt que sur une nouvelle société fraîchement arrivée. Ainsi, si certains locataires ne paient pas leur loyer, les risques seront dilués.
Des intérêts déductibles
Rappelons qu’un achat à crédit vous permettra de déduire de vos impôts vos intérêts d’emprunts, à condition que vous ayez des revenus fonciers. A noter que les économies réalisées vont fluctuer selon la tranche d’imposition.
Si vous choisissez cette solution là, allez en parler à votre conseiller bancaire, il a sûrement dans sa besace des parts commercialisées par son employeur à vous proposer. C’est la meilleure façon d’obtenir un bon taux. Pour obtenir un prêt permettant d’acheter chez la concurrence, mieux vaut être en bon terme (ce qui veut dire avoir beaucoup d’argent placé) avec votre établissement financier.
Si votre interlocuteur refuse, pour de bonnes ou d’obscures raisons, vous pouvez toujours passer par un courtier. Enfin, dernière solution : s’adressez directement à la SCPI visée et lui demander les possibilités de financement.
N’oubliez pas les frais d’assurance : ils ne sont pas négligeables, même souscrits au ras des pâquerettes.. Mieux vaut avoir le crédit logement comme garantie, sinon il faudra vous coltiner des frais d’hypothèques en passant chez le notaire. Ajoutez-y les frais de dossiers, mélangez le tout, et vous obtiendrez le coût de votre opération pour savoir si le jeu en vaut la chandelle.
Le crédit à la consommation comme dernier recours
Plus facile à obtenir qu’un crédit immobilier, mais plus cher. Par contre, pas besoin de donner ses motivations à la souscription. A faire uniquement pour de petits montants, mais il faudra déduire le TAEG souvent corsé de vos bénéfices. Par contre, pas de réduction d’impôt avec cette formule là, à moins d’aller prouver à l’agent fiscal que cet emprunt à bien servi à acheter de l’immobilier à l’aide d’une lettre d’affectation.
Niveau formalité, le principe est le même pour tous les emprunts : ne pas dépasser le taux d’endettement de 33%, auquel cas le refus sera immédiat.
Les français peuvent aussi investir sur l’immobilier à l’étranger
Il n’y a pas que la France dans la vie pour placer son argent. L’Europe offre également de belles perspectives, Allemagne en tête. Le pays a des prix assez bas, surtout dans des grandes villes comme Berlin, alors qu’au contraire, la consommation est au plus haut. Le rendement peut donc être supérieur à ce qu’il pourrait être dans nos frontières.
Du côté de l’impôt sur le revenu, il faut savoir que la fiscalité est différente en Allemagne. En effet, on ne paie que les taxes locales (et pas de prélèvements sociaux non plus).
Les arguments contre
Il y en a quand même, et non des moindres, mais c’est le cas pour tous les placements. A chacun donc de savoir faire la part des choses en fonction de ce qu’il souhaite pour l’avenir.
Des rendement réguliers mais un investissement pas sécurisé à 100%
Autant être franc : quand on place ses billes dans une SCPI, c’est pour gagner beaucoup, sinon on les laisse moisir sur un livret A. Mais le revers de la médaille, ce sont les risques à prendre, qui peuvent être importants et se révéler désastreux.
Si on prend en exemple le marché français actuel, on ne peut pas dire que tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes, puisque les bureaux se vident à vitesse grand V, et hormis dans les zones très tendus, trouver des clients sérieux et qui restent sur le long terme s’avère compliqué, même en Ile-de-France, c’est pour dire.
Alors comment s’expliqué le succès des sociétés immobilières que rien ne semble arrêter ? C’est sans doute la faute aux autres placements, qui ne font pas se lever les foules.
La pierre papier est-elle toujours un bon investissement ?
Tant que la crise sera là, les entreprises iront mal, et auront des difficultés à payer leur loyer. Des commerçants qui baissent le rideau, il y en a eut et il y en aura encore.
Mais trop de défections dans un portefeuille peut avoir un impact certain sur le seuil de tolérance des pertes, même si la mutualisation permet de lisser tout cela, jusqu’à un certain point. Il font donc savoir limiter les locataires qui ne paieront pas leurs loyers, c’est tout l’art d’un bon gestionnaire, encore faut-il avoir le nez creux pour tomber dessus.
On ne le redira jamais assez, il s’agit ici d’un investissement sur le long terme, ou rien n’est garanti. Il est bien différent de la bourse, car le prix des parts ne va pas monter ni descendre de 20% en quelques jours, les courbes de rendement étant assez linéaires d’une année sur l’autre.
L’avenir des rendements
Tout dépendra du parc immobilier, et de son état, car si de gros travaux sont à prévoir, l’impact sera important. En ce qui concerne les difficultés de certaines entreprises à se maintenir à flots, il peut être envisagé une baisse de loyer pour les conserver. Il faut donc accepter de gagner moins pour perdre moins, c’est le paradoxe.
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Nous vous recommandons donc de bien sélectionner votre gestionnaire, et de ne pas vous laisser griser par les vaines promesses. Même choses pour les résultats passés : même s’ils sont bons, il ne présagent en rien du futur. Toutefois , si ils se maintiennent à un niveau correct depuis plusieurs années, la tendance à des chances de se poursuivre.
La revente des parts
C’est l’autre argument négatif. Il n’ait pas aisé de s’en débarrasser quand tout va mal, n’y même de trouver preneur quand tout va bien. Car pour pouvoir être vendeur, il faut qu’il y ait un acheteur, et pour cela, il faut que la société de gestion fasse bien son travail.
En définitive, nous ne sommes pas devins ni voyants, et seul l’avenir nous dira si nous sommes ici en présence d’un des meilleurs plans ou pas. Comme toujours, ne mettez pas toutes vos économies au même endroit, et diversifiez les investissements.